recupero e riqualificazione patrimonio edilizio

PATRIMONIO EDILIZIO ESISTENTE: INCENTIVI ED AGEVOLAZIONI.

Relazione Convegno UPPI-  Padova 21maggio 2010″Piano Casa”

ing. Mario Romagnoli pres. ing. Alberto Troianiello, UPPI Latina.

Il patrimonio edilizio del nostro Paese è assai consistente e notevolmente frazionato in diverse condizioni, In corrispondenza risulta differenziato in condizioni diverse lo stato del territorio su cui esso insiste.

Tali condizioni non sono buone e dovrebbero essere migliorate, contemporaneamente non è soddisfatta la relativa condizione abitativa e residenziale.dei cittadini interessati.

Esaminando anche in maniera incompleta tali situazioni si può fare riferimento a due fenomeni od eventi, di natura assai diversa, verificatisi di recente.

Nella seconda metà dell’anno 2009 e nei primi mesi del 2010 la proposizione del Piano Casa da parte del Governo ha dato luogo ad un notevole interesse ed altrettanto notevoli speranze da parte di molti cittadini che  traevano da esso ampie e diverse aspettative. Il Piano non è partito bene perchè era stato dimenticato o scarsamente considerato che in effetti la competenza di quanto proposto era fondamentalmente delle Regioni o Province autonome per cui il suo valore poteva essere di tipo incentivante e non autorizzativo; Province e Regioni lo hanno inteso  in modo diverso, ora inquadrandolo in una revisione urbanistica anche complessa delle loro legislazioni regionali, di cui esso costitutiva quindi un capitolo, ora limitandone la proposizione di concreta po sibilità realizzativa. In tutti i casi si univa la presenza di una burocrazia pesante, di competenze quasi sempre sovrapposte di Enti diversi ( Soprintendenze, Parchi, Organismi preposti a vari livelli incerti e diversi alla materia idraulica), della indispensabile normativa sismica tale da limitare molto l’intervento sull’esistente), l’eterogeneità delle necessarie richieste e relative procedure con notevole difficoltà e lentezza di approccio e di conclusione

Più o meno nello stesso periodo, come peraltro verificatosi altre volte, un addensarsi di gravi tipi di disastri geologici, idrologici, di dissesto combinato  ha colpito il Paese mostrando una sostanziale dipendenza dall’insediamento umano, per edificazione ed urbanizzazione sconsiderata o meglio per riempimento sregolato di costruzioni nuove  ed abbandono di troppe esistenti, con eccessiva e non necessaria costante nuova occupazione di territorio. Mostrando altresì che tale dipendenza riguardava quasi egualmente sia localizzazioni autorizzate sia non autorizzate e che la presenza di una quantità di Enti delegati all’autorizzazione od al controllo non ha prodotto risultati positivi accettabili. Spesso si è verificata la scoperta improvvisa di opere rovinose in ambiti che per la loro organizzazione di conduzione avrebbero dovuto essere continuativamente salvaguardati.

Ancora quindi risulta l’esistenza e sovrapposizione di organismi burocratici scarsamente efficaci per per quanto molto costosi e ritardanti delle iniziative regolari di vita del Paese.

Ai due fenomeni si aggiunge poi da molto tempo da parte di Stato, Regioni, Enti vari, di una dissennata costruzione di ospedali, scuole aeroporti,tratti di strade, edifici direzionali complessi di vario genere, non terminati, o se terminati, non utlizzati con grande spreco di denaro pbblico e di territorio .

Dall’analisi dei fatti indicati, di natura tra loro diversa emerge l’esistenza di una programmazione relizzativa pensata spesso, politicamente ed amministrativamente, senza effettiva base di concretezza, uno spreco dil territorio, la macanza di vera savaguardia preventiva e di controllo, il conseguente più generale danno al Territorio, il decadimento di molto patrimonio edilizio esitente, la insoddisfazione  di molti cittadini sia per la qualità del loro abitare sia per la constatazione della loro costante estraneità ai momenti e fasi decisionali ed amministrativi.

Appare l’opportunità di pensare a modi migliori di programmare e di esercitare la salvaguardia.

Un modo può essere il coinvolgimento effettivo e consapevole dei cittadini nella programmazione e conduzione urbanistica in maniera diversa da quella sino ad ora condotta e spesso esaurita per stanchezza dovuta alla lunghezza dei tempi e  alla scarsa consistenza degli effetti oltre che da una individuazione da parte delle Amministrazioni di campi di coinvolgimento estranei all’interesse diretto dei cittadini. I momenti di incontro relativi a piani urbanistici, in particolare a piani di recupero e contratti di quartiere non hanno ancora dato i risultati sperati e desiderati. La stessa forma di leggi nazionali e regionali, di deliberazioni e determinzioni provinciali e comunali eccede spesso per l’aspetto impositivo o concessivo, addirittura della forma linguistica, di Organismo dominante verso cittadini assoggettati.

Un momento postivo nell’aspetto linguistico vi è stato sicuramente con l’istituzione nella legislazione nazionale della dizione Permesso di Costruire in luogo della dizione Concessione Edilizia.

Positiva per il rapporto istituzione – cittadino è stata la forma di quasi contradditorio del comma 4 dell’art.20 -Procedimento per il rilascio del permesso di costruire- del D.P.R. 380/2001, un momento di contraddittorio proposto già in precedenza dall’UPPI in documenti e convegni.

Può essere assai utile, relativamente allo stesso D.P.R 380/2001, potenziare, come già sostenuto dall’UPPI, la funzione dello Sportello unico per l’edilizia di cui all’art.5 e valutare attentamente il contenuto  del già citato art.20 per giungere al rapporto  del cittadino con un unico ente, quello che direttamente lo rappresenta cioè il Comune, per qualsiasi atto autorizzativo o di assenso comunque denominato, evitando l’onere gravoso e spesso  penoso di rincorrere in maniera dispersiva e confusa enti diversi.

Appare che possa essere positivo l’accorpamento delle competenze e procedure di Enti vari per quanto riguarda le attività di autorizzazione, di tutela e verifica, che  può portare ad una precisa e diettamente individuabile competenza e responsabilità e coseguentemente ad una certa tutela del territorio e di quanto in esso edificato.

Un criterio da seguire maggiormente è ridurre l’ulteriore consumo di territorio con la rigenerazione del patriomomio edilizio esistente, in termini di decoro urbano, di sicurezza, di soddisfazione del cittadino utente, come del resto già proposto organicamente dall’UPPI, in particolare dalla Sede di Padova.

Il risparmio di territorio con la rigenerazione del patrimonio esistente non è un pricipio nuovo ma non sembra aver prodotto un esito soddosfacente. I piani di recupero, condotti in numero limitato, sono risultati generalmente lenti, il Piano Casa che con le conseguenti leggi regionali prevedeva in genere interventi di ampliamento , in certe zone, di edifici esistenti ed anche demolizione e ricostruzione con aumenti del 35% analogamente non ha avuto effetti apprezzabili. Probabilmente la rigenerazione dell’esistente deve essere affrontata con un metodo ditipo generale e continuativo. In tale rigenerazione poi è da ritenere che vada risolto il vasto e complicato proble ma dell’abusivismo realizzato od interrotto in stato avanzato che non può essere ignorato indefinitamente e che certo non può trovare soluzione nel D.P.R 380/2001 art. 36  e segg. perchè forse un concetto di punizione eterna per opere spesso inaccettabili e contrarie ad ogni norma non può portare ad una guarigione di un territorio rovinato se non eventulmente con una demolizione generale e successivo ripristino sin ora mai assunte ed in effetti nemmeno pensati, oppure con una procedura di effettivo recupero.

La rigenerazione dell’esitente, non più attuale nel suo complesso di realizzazioni avvenute nel tempo anche se nel ripetto sostanziale delle normative, è richiesta dal mutare delle esigenze e costituisce l’elemento principale per ridurre all’indispensabile l’ulteriore consumo di territorio. Essa usufruisce attualmente di agevolazioni ed incentivazioni, certamente utili per interventi di limitata entità ma non decisivi per una generazione importante, come:

La detrazione IRPEF del 36% e la riduzione al 10% dell’ IVA, confarmate dalla legge 24 dicembre 2007 finanziaria 2008, con specifiche limitazioni e differenzazioni per i diversi tipi di intervento e di IRPEF dovuta dal richiedente tali da rendere talora inapplicabile l’agevolazione, comunque con tetti massimi di riduzione. Ne sono interessati gli interventidi cui alle lettere a), b), c), d) dell’art. 3 del D.P.R. 380/2001 e segg. cioè MANUTENZIONE ORDINARIA, MANUTENZIONE STRAORDINARIA, RESTAURO E RISANAMENTO CONSERVATIVO, RISTRUTTURAZIONE EDILIZIA, con alcune aggiunte innovative di limitate realizzazioni.

La detrazione IRPEF del 19%, con specifiche modalità, come anche per le nuove costruzioni, sugli interessi passivi dei mutui per la realizzazione di prima casa.

Si tratta peraltro di un recupero pensato nel complesso per interventi di ridotta entità, che escludono in effetti la demolizione e rcostruzione di fabbricati se non piccoli, con condizionamento dovuto alla necessità di rinnovo dei provvedimenti di legge se non per l’ IVA, ad esclusione della manutenzione ordinaria e straordinaria, la cui riduzione è continuativa.

La detrazione IRPEF del 55% ai sensi della legge 296/2006 finaziaria 2007, sin ora cofermata nei suoi contenuti, per IL RISPARMIO ENERGETICO, con tetti massimi funzione del tipo di intrvento e della contribuzine IRPEF, senza riduzione di IVA. Anche qui e maggiormente risulta la limitatezza degli interventi ammessi ai fini di un forte decisivo recupero.

Sono provvedimenti tra loro non cumulabili per medesime categorie di opere, ai quali in diversa maniera si aggiungono talora incentivazioni delle regioni ed anche dei comuni, sempre di tpo limitato nel tempo e nella entità.

La rigenerazione del patrimonio edilizio esistente, sia restauro di tipo conservativo, sia ristrutturazione edilizia con ampliamenti o con demolizione e ricostruzione qualificata (rottamazione come talora detto dall’UPPI di Padova), richiede un impegno assai maggiore.

Certamente sono utili le agevolazioni finaziarie ma è necessario affrontare l’aumento dell’indice volumetrico fondiario, evidentemente ove possibile. Alcune Regioni hanno assunto determinazioni per l’abitabilità dei sottotetti, in vario modo tutte hanno previsto ma per tempi limitati gli aumenti di volume di cui al Piano Casa, molti comuni hanno strmenti urbanistici che ammettono la demolizione e ricostruzione con indici maggiori ma per ubicazione casuale di edifici in ambiti di piani particolareggiati o comunque esecutivi con indici più elevati per la edificazione in genere. In effetti non è stato affrontato decisamente il concetto di recuperare al massimo per quanto possibile il Patrimonio Edilizio esistente e risparmiare Territorio.

Emerge la necessità di considerare l’aumento dei volumi nelle zone edificate così come si è proceduto in zone di espansione alla definizione di indici volumetrici anche molto alti. Come in queste zone di espansione è stato necessario prevedere opere di urbanizzazione rilevanti ed anche imponenti è neccessrio studiare in modo innovativo le appropriate opere di urbanizzazione per il deciso recupero delle zone edificate.

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